10月20日下午，梧州市万秀区人民法院对一起房屋买卖合同纠纷案件进行公开宣判，认定黄某与谭某对已抵押给银行的房屋买卖行为有效，黄某取得房屋所有权。

2011年冬，黄某与谭某夫妇签订了《房产买卖合同》1份，合同载明，谭某夫妇自愿将属其已抵押给某银行的座落在本市某小区的商品房一套出售给黄某，房价20多万元。黄某在签订合同的当天即给付谭某20万元，谭某夫妇收取房款后即交付房屋给黄某。同时约定，房屋按揭贷款14万多元由谭某夫妇偿还。房屋按揭15年，按月等额归还贷款。合同还约产权证、土地使用权证变更登记、剩余的购房款支付、违约责任等。黄某入住上述房屋不到一年，谭某夫妇因与他人发生债务纠纷，债权人纷纷向法院起诉，请求判令谭某夫妇还借款。谭某夫妇脚下抹油溜之大吉。

之后，谭某既不向银行归还贷款，又不给黄某办理房屋产权变更登记手续。2013年夏，债权人龚某以其在2012年9月出借给谭某20万元未能收回向法院起诉，并申请对上述房屋诉讼保全，判决生效后申请对房屋强制执行。2015年，当执行人员上门执行时，黄某以其买卖房屋在前，支付了对价，并对房屋占有、管理、使用多年为由提出执行异议。旋即，黄某向万秀区法院起诉，主张判令该房屋的产权归黄某所有。抵押权人某银行、债权人龚某均以第三人身份加入诉讼认为，黄某明知房屋属于谭某夫妇抵押给银行作按揭贷款14万多元的抵押物，仍然购买，没有办理产权变更登记，房屋已经法院查封，极力主张买卖合同无效，请求判令驳回原告诉请。诉讼过程中，黄某主动代谭某夫妇交清了按揭贷款。某银行于是改变意见，表示法院如何处理房屋均没有意见。

法庭经审理认为，根据《物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定精神，黄某与谭某夫妇双方签订的房屋买卖合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上订立的合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，且黄某已支付了房屋对价，并占有、使用、管理该房屋，谭某夫妇不配合原告办理产权变更登记手续，显属违约，应承担相应的民事责任。原告主张房产权归其所有的诉讼请求，合理合法，应予支持。某银行改变房屋处理意见是其对诉讼权利的处分，符合法律规定，应予准许。龚某的借款行为发生在黄某与谭某房屋买卖行为设立之后，既未实质取得房屋，又没有在形式上办理产权变更，黄某的证据优于龚某；从法律层面考虑，物权法对于“抵押物在抵押期间，未经抵押权人同意不得转让抵押财产”的规定，涵意是未经抵押权人同意不发生抵押物转让的物权变动效力，而不是未经抵押权人同意当事人所签订的转让抵押物的债权合同无效。从日常生活常理层面分析，黄某取得房屋是出于居住的目的，龚某主张取得房屋目的是出卖以抵偿债权，解决居住显然比解决债权更趋于人性化，更能彰显法院处理案件达到政治效果、法律效果、社会效果三者统一。因而法庭作出上述判决。本案倘若银行未实现抵押权，仍可依法按抵押合同规定主张权利。

                                     (陈 刚)