家住梧州市的赵某从事房屋中介行业已有三个年头，按理说，对二手房买卖的细节应该相当熟悉，却未料自己也会陷入购房陷阱，花了40多万元买下的房子竟已被法院查封。近日，万秀区人民法院依法判决该房屋买卖合同无效，并由房主返还买家全部购房款443926.62元及利息损失。

2012年10月31日，原告赵某与被告林某签订《房地产买卖合同》，约定房屋成交价格为442000元。赵某按照约定的付款方式先后交付定金12000元及购房款30000元，并为林某垫付了银行贷款本息401926.62元。在付清全部房款后，林某如约将房屋交付赵某使用。本想万事大吉，没有想到，经赵某多次督促，林某总以种种理由推脱不愿配合办理房屋过户手续，且去向不明。赵某一时间慌了手脚，急忙到梧州市房产管理局查询。得知，因房主林某涉及经济纠纷，其名下的房屋早在2012年9月，即双方签订买卖合同之前已被重庆市某法院查封。赵某无奈之下诉至法院，请求判决合同无效，并由林某返还全部购房款443926.62元及利息损失。

万秀区法院审理后认为，按照《城市房地产管理法》第三十八条的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。双方签订合同时，本案涉案房产正处于法院查封状态，双方的买卖行为应属无效。对原告要求确认买卖合同无效的请求，符合法律规定，故法院予以支持。同时，根据《合同法》第五十八条规定，合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，在本案的房屋买卖合同被确认无效后，被告已收取的房款应予返还。由于被告林某隐瞒房屋被查封的事实而致合同无效，且因合同无效造成被告占用原告购房款期间的利息损失客观存在，故被告应对合同无效承担全部责任，向原告返还全部购房款及利息损失。综上所述，万秀法院遂依法作出上述判决。

【法官提醒】

本案中，法院虽然支持了原告赵某的诉讼请求，但对于权利的实现，赵某将面临漫长的等待甚至权利无法实现的风险，教训是深刻的。此案例，再次为广大购房者敲响了警钟，在购买二手房时都要格外小心，不要急于付房款，要仔细进行房产调查，充分了解房屋产权的真实情况，要多留心眼谨防上当受骗。那么二手房买卖中存在哪些购房陷阱呢？又应如何避免呢？通常二手房买卖存在四大陷阱。

一是“卖房者”非房主。对策：要求卖方出具房管所机构部门查询的证明，如买房者非该二手房的产权人，购房者应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房者存在产权上的法律风险。

二是卖房人是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人同意。对策：要求买房人出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人是已婚的，买卖行为还需取得其配偶的确认，必要时购房者应当面取得上述证明。

三是房产上存有查封、抵押等法律不允许自由转让或禁止转让的障碍。对策：如上述案例中的赵某面临的就是这种购房陷阱，如发现此情况，可要求卖房者出具房屋查询证明，等房产解封或解除抵押后方可进行交易。

四是“一房二卖”。所谓一房二卖是指签订房屋买卖合同后，卖房人又将该房转卖他人，且办理了房屋过户手续，致使先前的买卖合同无法履行。对策：“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但购房者需注意，根据《物权法》规定，必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记，超过三个月未申请的，预告登记失效。

（陈永发 何青夏）