【案情简介】

申请执行人梁某申请执行某房地产公司民间借贷纠纷案，在执行过程中，法院依法查封属被执行人所有的商铺十间。在法院对该批商铺评估过程中，案外人梁某向本院提出执行异议称，被执行人已将法院查封的商铺卖给梁某，双方签订了购买协议，梁某支付了部分款项，只是尚未交付使用及过户，要求法院解除该批商铺。

【法理评析】

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，这便设立了对案外人债权保护的无过错保护原则。无过错保护原则需要具备三个条件：第一，买受人已经支付全部价款。第二，客观上已经实际占有不动产。第三，主观上案外人对没有登记没有过错。本案中，梁某并没有支付全部价款，也没有对购房协议进行备案登记或者预登记，不符合无过错保护原则。又根据《物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，梁某与被执行人的购房协议只能作为双方的普通债权，并没有产生物权的效力，法院可以依法处置该批登记在被执行人名下的商铺。法院遂依法驳回了梁某的异议。

（李研材）