家住岑溪市的袁某因工作需要，打算在梧州市买一套房子安顿下来。他通过自己的朋友认识了梧州人黄某，由于袁某在当地的朋友不多，因此他与黄某常常约在一起喝酒聊天。经过大半个月的接触，二人渐渐地熟络起来。

去年3月，当袁某向黄某透露想要买一套二手的房子，黄某当即表示自己有一套房子正要出售，而后二人就购买房屋的事情进行了协商。出于对黄某的信任，袁某当天二话不说就向黄某支付了20000元的购房订金，同时约定三个月后交房，交房时再付清余款。可三个月过后，袁某发现房屋并没有过户到自己名下，黄某也没有跟自己解释原因，二人为此发生了争执。

随后袁某经调查得知，原来黄某口中所说要卖的房屋其实并非黄某所有，因此该房屋根本就无法过户自己的名下，故要求黄某退还购房订金。黄某则认为双方当时协商房屋买卖时已经口头约定了订金不能退还，因而不同意退还订金。二人多次协商无果，袁某遂将黄某告上了法庭。

经梧州市长洲区人民法院调解后，黄某自知理亏，双方最终也达成了一致意见：黄某于2014年7月15日前返还购房订金20000元给袁某。但期限过了三个月，黄某依然不见任何动静，申请人袁某于是在11月7日向法院申请执行，法院经调查得知被执行人黄某的银行账户有足够存款，遂马上对其账户实行强制扣划，并于11月11日将执行款退还给袁某，从而保障申请人的权益不受损害。

朋友之间本来就应该守望相助，奈何黄某却想出歪点子，表面上急袁某所急，利用袁某想要买房的心理，伺机骗取其订金，最终被袁某识破，不得不把订金“吐”还出来给袁某，当然，这朋友也就做不成了。

笔者浅析：“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金。接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

而“订金”，目前在我国的法律并没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，因而可视为“预付款”。当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

但并非所有的“定金”都不能退还。我国的《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还“定金”的。

（卢强）